Česká ekonomika je mnohem odolnější vůči recesi než před 10 lety, říká odborník na realitní investice Mark Robinson.

Zájem domácích ani zahraničních investorů o české komerční nemovitosti neutuchá, leč někteří z nich už považují jejich ceny za nadhodnocené. I proto letos objem realitních investic v Česku výrazněji klesne, říká v rozhovoru s HN Mark Robinson, analytik mezinárodní poradenské firmy Colliers.

HN: Ceny nemovitostí jsou vysoko, dají se v tuzemsku ještě pořídit nemovitosti, které by fondům zajistily slušný výnos?
Ceny komerčních nemovitostí od roku 2015 skutečně výrazně vzrostly. Rostou také úrokové sazby a ruku v ruce s tím zdražují i úvěry. Někteří investoři pořád nakupují, jiní jsou opatrnější, což platí zejména pro kupující s investičním horizontem na jeden až dva roky. Ti mohou mít tendenci odkládat své nákupy na dobu, kdy budou ceny nižší.
V České republice i některých dalších zemích střední a východní Evropy, jako je Rumunsko, zpomaluje ekonomika a dochází i k poklesu realitních investic. V Česku se za první tři čtvrtletí roku 2018 objem investic do komerčních ­realit meziročně propadl o polovinu. V posledním kvartále se sice uzavřou nějaké velké transakce, ale pořád půjde oproti loňsku meziročně o pokles kolem 40 procent. To je signál, že jsme blízko vrcholu ekonomického cyklu. Ale abych se vrátil k otázce, pokud investor kupuje s tím, že bude nemovitost držet dlouhodobě, třeba 10 let, pak ho dnešní situace příliš netrápí.

HN: To je příklad společnosti Reico, která do fondu České spořitelny čerstvě koupila obchodní centrum Forum Nová Karolina v Ostravě?
Ano. Tento fond potřeboval investovat peníze, které se mu hromadí na účtu. Nemůže je tam nechat ležet věčně.

HN: Kdy podle vás přijde ochlazení realitního trhu?
Myslím si, že v příštím roce. Růst českého HDP dosáhl svého vrcholu loni a realitní trh reaguje s určitým zpožděním.

HN: Do jaké míry to pocítí tuzemský realitní trh? Klesnou ceny nemovitostí výrazněji?
My v Colliers stále evidujeme zájem zahraničních investorů o nemovitosti v Česku. Minimálně si příležitosti vyhodnocují. Tento zdroj peněz, a bavíme se o investorech z Německa, Asie nebo Jihoafrické republiky, stále existuje. Aktivní jsou i domácí investoři. Nižší objem investic v roce 2018 naznačuje, že někteří kupující považují ceny nemovitostí za příliš vysoké.

HN: V poslední době slýchám, že v kancelářských budovách a obchodních centrech nájmy porostou. Souhlasíte?
Když se zrychlí růst HDP, nájmy ­reagují za 30 měsíců, což je poměrně dlouhá doba. To znamená, že když HDP v Česku bylo na vrcholu v roce 2017, ve výši nájemného se to odrazí až v roce 2019 nebo 2020. Pražský kancelářský trh je poměrně pestrý z pohledu typu nájemců. Například v londýnské City sedí v podstatě jen právníci a bankéři.

HN: Půjdou tedy nájmy nahoru?
Pokud ekonomika výrazněji zpomalí a vzroste neobsazenost kancelářských prostor, nájmy klesnou.

HN: Nájmy se ale v Praze za posledních aspoň 10 let v podstatě nezměnily…
To však platí jen pro základní sazby, a nikoliv čisté nájemné. Především v letech 2013 až 2015, kdy byla vyšší neobsazenost kanceláří než dnes, nabízeli vlastníci nájemcům slevy.

HN: Návratnost investice se kvůli rostoucím cenám nemovitostí prodlužuje, výnosové míry z transakcí v posledních pár letech klesají, mohou jít ještě níže?
Pokud bychom hovořili o současném ekonomickém cyklu, nevidím příliš prostor pro další pokles výnosů z nejlepších nemovitostí. U kanceláří jsme na 4,7 procenta, u nákupních center kolem pěti procent, na high street (nejdražších nákupních třídách v centrech měst) tři až 3,5 procenta a prémiové průmyslové nemovitosti se prodávají s výnosem šest až 6,5 procenta. Těžko by v Praze mohly jít výnosy ještě níže. Mimo Prahu si to ale dokážu představit v největších krajských městech, a to u nemovitostí druhé třídy (starších budov, které nesplňují nejvyšší standardy, pozn. red.).

HN: Vrátí se výnosy na krizovou úroveň roku 2013?
Nemyslím si, že dojde k výraznější změně. Česká ekonomika totiž nemá strukturální problémy. Před 10 lety byla více než dnes navázaná na evropský hospodářský cyklus, ale za tu dobu zde poměrně narostl význam odvětví služeb. Česko je teď mnohem odolnější vůči recesi. V českém ekonomickém systému je v danou chvíli dostatek volných finančních prostředků.

HN: Je tedy nyní bezpečnější investovat do realit než před 10 lety?
Ano. Trh je likvidnější, je větší, je tu i větší konkurence ze zahraničí. Nejdůležitější jsou samozřejmě domácí investoři, kteří teoreticky rozumějí trhu lépe než cizinci. Hlavně pokud jde o nemovitosti druhé třídy. Podle dat Colliers se tuzemští investoři za první tři čtvrtletí zasloužili o 79 procent investic do realit. Češi také více investují do nemovitostí v cizině. Důvodem je to, že v tuzemsku nenacházejí vhodný produkt. Nakupují v Polsku, Maďarsku nebo Rumunsku.

HN: Když chci investovat prostřednictvím realitního fondu, čím se mám řídit, abych dobře vybrala?
Nejdůležitější je práce managementu fondu − jaké výnosy podílníkům v minulosti doručil a také jak je fond transparentní z hlediska informací.

HN: Ale řada fondů vznikla teprve před několika málo lety a hodnotit je možné jen krátkou časovou řadu jejich výsledků…
Je to krátká doba, ale aspoň něco to říká. V době internetu si lidé mohou najít informace nejen o fondu jako takovém, ale také o jeho manažerech. Před 20 lety investoři záviseli na slovu finančních poradců.

HN: Mají se drobní investoři něčeho obávat, nějakého černého scénáře?
V Polsku měly realitní fondy v poslední dekádě problémy, několik z nich v době globální finanční krize zkrachovalo. To v Polsku poškodilo pověst realitních fondů a žádné tam dnes neexistují. Na varšavské burze se ale na rozdíl od Prahy obchoduje s akciemi realitních firem.

HN: Mohlo by dojít ke krachu realitního fondu i v Česku?
Jistě. Ale retailové fondy jsou hodně regulované, fondy vědí, že je Česká národní banka sleduje, a proto svůj majetek spravují řádně.

HN: Některé fondy kvalifikovaných investorů mají úzké zaměření na průmyslové nemovitosti, jiné kupují spíše supermarkety a další obchodní prostory, nebo naopak kanceláře. Jak vybrat ten správný?
Platí to samé co u fondů pro drobné střadatele. Musíte si nejprve položit otázku, kdo za fondy stojí. Pak už je to jen o tom, čemu investor více věří. Je to pouze na investorovi či finančním poradci, aby vybral nejvhodnější fond v závislosti na ekonomickém cyklu a jeho rizikovosti. Kancelářské budovy jsou poměrně navázané na ekonomické cykly. Logistické parky trpí v době recese méně, protože je využívají e-shopy.

HN: Nepřijde vám, že v tuzemsku je už fondů pro kvalifikované investory dostatek?
Až přijde recese, některé z fondů mohou zaniknout. Většinou bývá důvodem to, že si půjčily příliš mnoho peněz a v mezidobí zdraží úvěry. V každém cyklu může zaniknout až 10 procent fondů. Důležité je, aby investoři nedávali všechny peníze do jednoho fondu nebo jen do realit. Je dobré investice rozložit − část vložit do nemovitostí, něco do dluhopisů, třeba i do akcií, a něco si nechat v bance na účtu.

HN: Myslíte si, že nepřímá investice do nemovitostí je bezpečnější než třeba koupě bytu?
Když si koupíte byt, jde o velkou investici vázanou na jednu lokalitu, což je už samo o sobě rizikové. S fondem kvalifikovaných investorů si kupujete podíl v několika aktivech, a investice je tedy rozložená. Rezidenční trh je navíc volatilnější. Úrokové sazby dnes rostou a ceny bytů v Praze jsou nadhodnocené, určitě v poměru k příjmům. Pokud tedy investuji s výhledem na pět až 10 let, volil bych pravděpodobně komerční nemovitosti, pro jejich různorodost. Logistický sektor považuji za velmi perspektivní. Zajímavé by bylo, kdyby na pražské burze byl nějaký z rezidenčních realitních investičních fondů, takzvaný REIT.

Zdroj: ihned.cz, Martina Marečková, 11. 12. 2018
https://archiv.ihned.cz/c1-66382990-ceska-ekonomika-je-mnohem-odolnejsi-vuci-recesi-nez-pred-10-lety