V ČR máme jen málo zkušeností se ztrátami z investic do nemovitostí (ECM, ORCO), pokles cen po roce 2008 byl mírný a v posledních letech atakuje růst cen 10 % ročně.
Není tedy divu, že domácí investoři mívají v nemovitostech víc, než by odpovídalo racionální alokaci jejich aktiv. Není nemovitost jako nemovitost. Základní rozdíl je v tom, jestli kupuji něco, co už stojí anebo něco, co se má teprve stavět. Koupit např. byt a pronajímat ho, je podstatně menší riziko (a nižší výnos), než koupit pozemek a něco na něm postavit. Poměr čistého příjmu a ceny nemovitosti udává výnos investice do nemovitosti. Výpočet musí zahrnovat nejen výnosy z pronájmu, ale i náklady spojené s provozem nemovitosti. Rovněž je nereálné očekávat, že nemovitost bude nepřetržitě pronajata, protože nájemníci přicházejí a zase odcházejí. Výnos se v současnosti pohybuje od několika málo procent u dlouhodobých pronájmů pražských bytů až k hodnotám na dohled deseti procent v rizikových lokalitách. Většina privátních investorů ovšem spekuluje s nárůstem ceny nemovitosti a tady přichází ke slovu finanční páka.
Pokud je kupní cena 100, já investuji 25 a na zbylých 75 si půjčím, tak při prodeji za 125 jsem zdvojnásobil svou investici. Na druhou stranu činí použití páky z nemovitostí rizikovou záležitost: Při poklesu ceny o 25 % jsem přišel o celou investici.
To asi neodradí někoho, kdo věří v přibližování českých cen k těm západoevropským: vídeňské byty se prodávají za 8-10 tis EUR za m2, kanceláře za dvojnásobek pražských cen (8 vs. 4 tis za m2), kanceláře v Římě za 9 tis a v Amsterdamu za 12 tis. Zatímco investice do bytů nebo bytových domů lze realizovat individuálně, tak investovat do nákupních center, kancelářských prostor nebo průmyslových nemovitostí může běžný investor jen prostřednictvím nemovitostních fondů. Ještě komplikovanější je investovat do development nemovitostí. Lze očekávat vyšší výnos, ale také podstatně vyšší riziko. Získání územního rozhodnutí se může, ale nemusí povést, nákladový rozpočet vypadá splnitelný jen dokud nezačnou chodit faktury a sliby realitek o výši nájmu nebo prodejních cenách mohou narazit na realitu trhu. Dostupné fondy nemovitostního developmentu lze spočítat na prstech jedné ruky, lze koinvestovat přímo s některými developery.
Autor Lubor Žalman
Následující díl seriálu:
Předchozí díl seriálu si můžete přečíst zde: