Investičních fondů zaměřených na nemovitosti stále přibývá, jen za rok a půl jich vzniklo deset. Zhruba polovina je vhodná i pro drobné investory

Vedle přímé koupě bytů využívá čím dál více Čechů možnosti investovat do realit nepřímo skrze nemovitostní fondy. Jen za poslední rok a půl jich podle údajů dostupných na seznamu České národní banky vzniklo deset. V tuzemsku aktuálně působí 34 fondů, které investují alespoň částečně do nemovitostí. Patnáct z nich cílí na drobné investory, což znamená, že lidem stačí vkládat do fondu jen několik málo stovek korun měsíčně. Více než tucet z těchto fondů se zaměřuje na kvalifikované investory, kteří musí mít k dispozici alespoň jeden milion korun. Ve svých prospektech lákají i na dvouciferné výnosy.
„Investice do nemovitostí mohou mít velice rozdílný rizikový profil podle toho, jestli jde o nákup a pronájem, rekonstrukci, stavbu nebo development pozemků,“ říká Jan Kubín, partner investiční firmy EnCor Wealth Management. Kubín stejně jako jeho kolega Lubor Žalman v minulosti léta působil ve vedení Raiffeisenbank. „Rozmyslet si, do které z těchto oblastí a proč chci investovat své peníze, je mnohem důležitější, než jaký výnos fond avizuje ve svých marketingových materiálech,“ dodává. Kubín i další odborníci připomínají, že v investování platí jedno základní pravidlo: čemu nerozumím, do toho neinvestuji.

U fondu by se měli investoři v prvé řadě zajímat o to, kdo jej řídí a jak je nastaven. „Za nejdůležitější považujeme kvalitu správců a jejich ochotu hrát fér,“ říká Kubín. Měli by mít za sebou mnohaletou zkušenost v oblasti správy peněz jiných lidí a investování do nemovitostí a prokazatelné úspěchy. Dále by neměli mít žádný konflikt zájmů.

„Existuje několik fondů, a nejen těch nemovitostních, jejichž majitelé napřed investují sami, a to, co koupí, pak prodají dráž do fondu, který sami spravují. Z fondu se pak může snadno stát odkladiště neúspěšných projektů,“ upozorňuje Kubín. Správné podle něj je, když ten, kdo fond spravuje, do něj na začátku vloží své peníze. Fond by měl dále mít přiměřené poplatky za správu a administraci, aby z výnosu nemovitostí na investora vůbec něco zbylo.

Některé fondy na českém trhu se specializují na investice do půdy, jiné kupují převážně kancelářské budovy, další průmyslové nemovitosti. Novinkou je fond, který plánuje investovat výhradně do stavebních pozemků pro bytové domy. Každý ze zmíněných segmentů se vyvíjí odlišně a od toho se odvíjejí i výnosy. Zemědělská půda je konzervativní investice s výnosem v řádech nižších jednotek, u stavebních parcel cílí fondy na dvouciferné výnosy.

„Z nemovitostních segmentů nám přijdou zajímavé logistické a průmyslové parky a dále malé retailové prostory mimo centra velkých měst,“ konstatuje Lukáš Vácha, obchodní ředitel pro privátní a institucionální klientelu ve společnosti Conseq Investment Management. Vácha nejméně věří velkým obchodním centrům, protože velká část maloobchodních tržeb se postupně přesouvá na internet a je otázka, jak se budou spotřebitelé chovat za 10 let. Naopak takzvaným retail parkům v okresních městech věří, protože on-line prodeje tam porostou pomalejším tempem než v Praze. Ačkoliv kancelářské budovy Vácha nepovažuje za tak atraktivní jako průmyslové nemovitosti, realitní fond skupiny Conseq momentálně jedná o koupi administrativní budovy v širším centru Prahy.
Co ale investoři podle Váchy velmi podceňují, je růst úrokových sazeb, které Česká národní banka do konce roku nejspíše opět zvýší. „Peníze jsou dnes skutečně levné a je velmi nebezpečné si myslet, že to je nový standard a že to nikdy nebude jinak,“ míní Vácha.

Při výběru fondu by lidé neměli podlehnout přehnanému optimismu, radí Stanislav Kubáček, ředitel londýnské společnosti Round Hill Capital pro střední Evropu. „Český fondový trh je čerstvý a ještě hráče neprověřil, a navíc nás v horizontu příštích let určitě čeká zpomalení ekonomiky a také nemovitostního trhu,“ dodává. On sám by volil fond podle jeho renomé a toho, zda za ním stojí například finanční instituce nebo jednotlivec s doloženými úspěchy. Dále by dal přednost smíšenému fondu, který má ve svém portfoliu kanceláře, průmyslové nemovitosti i nájemní bydlení. Řídil by se i očekávaným výnosem z nájmu.

Některé z fondů pro drobné střadatele, jako je například Imos nebo Impera, však nabízejí možnost investovat pouze úzké skupině lidí, všímá si Pavel Zahradil, hlavní analytik realitního fondu Arete Invest. „Nemyslím si, že tyto fondy jsou skutečně dostupné běžnému investorovi, jako jste vy nebo já,“ podotýká Zahradil, který své tvrzení opírá o veřejně dostupné informace.

O dalších fondech nelze dohledat prakticky žádné informace, což podle Zahradila naznačuje, že opět půjde spíše o fondy založené pro specifickou skupinu.

 

Zdroj: ihned.cz, Martina Marečková, 23. 10. 2018
https://archiv.ihned.cz/c1-66303900-investicnich-fondu-zamerenych-na-nemovitosti-stale-pribyva-jen-za-rok-a-pul-jich-vzniklo-deset-zhruba-polovina-je-vhodna-i-pro-drobne-investory